Condomínio - utilização do fundo de reserva
A legislação em vigor não traz normas sobre a exigência e/ou utilização do fundo de reserva. Tornou-se, contudo uma prática dos condomínios, principalmente quando ainda vigente a lei 4.591/64 que regulava as questões condominiais. No que pese não existir exigência legal, há instituição em grande parte das convenções de condômino.
Em regra tem por finalidade fazer frente a despesas ordinárias ou extraordinárias do condomínio, em casos emergenciais ou não previstos no orçamento.
Impende registrar o conceito elaborado pela doutrina especializada:
Fundo de Reserva é a parcela do condomínio paga pelos coproprietários para atender as despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento e de necessidade comprovada. (SCHWARTZ, Rosely Benevides de Oliveira). Revolucionando o condomínio: saiba se seu condomínio é bem administrado/Rosely Benevides de Oliveira Schwartz - 15 ed. ampl. Atual. São Paulo: Saraiva, 2017.
Fundo de Reserva é a parcela da arrecadação condominial, à parte das contribuições ordinárias, destinada a suportar despesas não previstas no orçamento, de emergência e necessidade comprovada. (CAVALCANTI, José Mário). JR. Delzio João Oliveira. Administração de Condomínios. Questões Práticas, Aspectos Jurídicos e Legislação Comentada.- 3 ed.. Brasília: Leo Produções, 2012.
Não há legislação que imponha a instituição e a forma de utilização do fundo de reserva, assim, fica a cargo das convenções condominiais.
A omissão, contudo, não exime a obrigação de pagamento pelos condôminos, nos termos do art. 1334, inc. I da lei 10.406/02: "Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio".
A convenção é que pode determinar o percentual, quando poderá ser utilizado em despesas ordinárias ou extraordinárias, se haverá recomposição ou não, limites de arrecadação, redistribuição aos condôminos enfim, o documento é que determinará as regras.
É por definição legal uma despesa extraordinária: "Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: constituição de fundo de reserva". (art. 22, parágrafo único, alínea "g" da lei 8.245/91).
Mesmo sendo despesa extraordinária sua utilização pode ser para cobrir gastos ordinários, exceto se a convenção não permitir.
Boa parte do que são despesas extraordinárias vem descrito na lei 8.245/91 como sendo aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
1- obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
2- pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
3- obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
4- indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
5- instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
6- despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
7- constituição de fundo de reserva.
Como já dito, fundo de reserva é uma despesa extraordinária. A respeito do quórum de aprovação para gastos em despesas extraordinárias, nelas podendo ser incluído o fundo de reserva, deve ser observado o que determina a convenção.
Soma-se o prescrito na lei 10.406/02:
Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
Da leitura conjugada das normas citadas, é possível concluir que em primeira convocação, o quórum é por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, ou seja, quórum simples. Exceto se a convenção exigir quórum qualificado para aprovação do uso do fundo de reserva.
É oportuno lembrar que ao se tratar de obras, há que se observar quórum qualificado para sua aprovação e não para utilização do fundo de reserva. Explica-se. Se a obra for voluptuária, é necessário o voto de dois terços dos condôminos; se úteis, de voto da maioria dos condôminos. Contudo, a votação para utilização do fundo de reserva no pagamento de tais obras, não exige o mesmo quórum, mas, tão somente aquele já mencionado em linhas anteriores.
Estabelecidas às premissas, é possível responder.
1- Como pode ser utilizado o fundo de reserva?
Resposta: Devem ser observados os parâmetros determinados em convenção, por exemplo, quanto a limites de alçada do síndico, conselho e assembleia. Bem ainda, quórum de aprovação para uso do recurso.
2- A aprovação deve ser submetida à assembleia?
Resposta: Sendo a convenção omissa quanto à forma de destinação do fundo, caberá à assembleia deliberar. O quórum, não prevendo a convenção de outro modo, será em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, ou seja, quórum simples.
Demais disso, cobra realçar que, via de regra, a assembleia é soberana para deliberar sobre situações não previstas, sendo esse o caminho da jurisprudência.
[...] Da mesma forma, não há qualquer ilegalidade na decisão da assembleia que autorizou a utilização do fundo de reserva do condomínio para custear obra de infiltrações, haja vista haver previsão para a utilização da reserva na convenção do condomínio. [...] (TJ-DF 07317848620178070001 DF 0731784-86.2017.8.07.0001, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Data de Julgamento: 05/12/2018, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 21/01/2019 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)
Importante alerta. Se na Convenção não existir cláusula de constituição do fundo de reserva, deverá ser convocada assembleia para deliberar sobre o assunto, cujo quórum de aprovação deverá ser de 2/3 (dois terços), já que se trata de alteração do documento (art. 1.351 - lei 10.406/02).
Analisada a leitura conjunta da legislação, pode-se concluir que o fundo de reserva pode ser utilizado para cobrir despesas extraordinárias ou ordinárias, sendo a convenção ou assembleia o instrumento a ser consultado para definir a destinação de uso.
