Direito Imobiliário - Rodrigo Karpat
Advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
Férias e o barulho e a perturbação nos condomínios
Com a flexibilização do uso das áreas comuns e o fato de muitas crianças estarem de férias até o começo de fevereiro, uma série de questões acabam vindo à tona, sendo que uma das principais e que sempre é motivo de discórdia nos condomínios, é a questão do barulho. Isso ocorre, pois as brigas entre vizinhos motivadas por isso já são recorrentes, e os motivos para reclamações são muitos, ainda mais nesse período de pandemia.
As reclamações podem ser várias: desde um cachorro latindo intermitentemente, até alguém andando com salto alto em uma unidade. Desde a criançada que acaba fazendo muita algazarra nas áreas comuns, até alguém que está ouvindo música muito alto. Para entender o que se pode ou não fazer é preciso entender como funciona a questão da perturbação.
No caso específico dos condomínios, de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil, são deveres do condômino "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes".
A poluição sonora também é crime previsto na Lei nº 9.605. A legislação prevê que "causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora: Pena - reclusão, de um a quatro anos, e multa". Além disso, perturbar o sossego com barulho excessivo é considerado crime previsto na Lei de Contravenções Penais.
No caso de São Paulo, o PSIU foi criado para combater a poluição sonora na cidade, porém não se aplica aos condomínios. Dessa forma, a lei não permite que festas em casas, apartamentos e condomínios, por exemplo, sejam vistoriadas.
Os condomínios podem na Convenção e Regimento Interno tratar do tema. No entanto, esses não podem contrariar a legislação. Se destoar das normas legais, estes instrumentos serão considerados nulos e não obrigarão os condôminos ao seu cumprimento.
O problema muitas vezes está em auferir e provar a existência do barulho. A legislação prevê como tolerável a emissão de ruídos de no máximo 55 decibéis durante o dia e 50 durante a noite para áreas externas e 45 decibéis durante o dia e 40 durante a noite para ambientes internos.
Para que as devidas sanções previstas em leis ou regimentos internos não precisem ser tomadas, o ideal é que o conflito seja resolvido por meio do diálogo. Quem está sendo perturbado, deve interfonar para a portaria e pedir para que o porteiro comunique o incômodo de forma polida.
Caso não resolva dessa forma, ele poderá ligar pessoalmente para o condômino barulhento, e com respeito comunicar a interferência. O ideal é buscar, sempre que possível, a resolução do caso de forma extrajudicial. O recurso judicial deve ser a última instância.
Caso o vizinho não entenda que o barulho dele incomoda, a queixa deve passar para o livro de ocorrências do condomínio e comunicar o síndico e administradora. Essas reclamações precisarão ser avaliadas para verificar o que é de responsabilidade do condomínio. A questão de barulho isolado deve ser resolvida entre as partes.
Por isso, e principalmente partindo do período em que estamos vivendo, é importante que a gestão condominial deixe as regras de forma clara para todos os moradores do condomínio, seja por meios eletrônicos ou físicos, como: afixar informativos no quadro de avisos, WhatsApp, e-mail etc. ou utilizando a forma mais conveniente em que o condomínio esteja acostumado. Pois o mundo mudou a partir da pandemia, e a tendência, como é possível perceber no dia a dia, é o home office ser uma coisa mais comum, o que fará com que a gestão fique cada vez mais atenta para a questão do barulho e suas consequências na vida dos que ali coabitam.
*Rodrigo Karpat, especialista em direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.
